江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市商品房销售管理办法》的通知


通政发〔2003〕90号

各县（市）、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《南通市商品房销售管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○三年十月二十四日




南通市商品房销售管理办法

第一章 总 则
第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市商品房销售及销售管理适用本办法。
第三条 商品房销售应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。
第四条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第五条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。
第六条　南通市房产管理局、县（市）人民政府房产行政主管部门（以下统称房管部门）负责本行政区域内商品房的销售管理工作。


第二章 销售条件
第七条 预售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已完成基础工程并施工至主体结构二层以上，施工进度和竣工验收日期已确定。
房地产开发企业应当在预售商品房前向房管部门办理预售登记，申领《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。
第八条 房地产开发企业应当按照商品房预售许可证明载明的商品房座落、位置、幢号、用途、建筑面积等进行预售，预售总面积不得超出建设规划许可证确定的建设规模。
第九条 现售商品房应当符合下列条件：
（一）房地产开发企业具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）具有有资质的房产测绘机构出具的房屋建筑面积测绘成果报告；
（六）拆迁安置方案已经落实；
（七）供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；
（八）物业管理方案已经落实。
房地产开发企业应当在现售商品房前将符合商品房现售条件的有关证明文件报房管部门备案。
第十条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送建设部门备案。
第十一条 房地产开发企业销售商品房时，应当在售楼场所醒目位置悬挂工商营业执照、资质证书、商品房预售许可证明或验收报告等材料的原件或复印件。
第十二条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房时，应当征得抵押权人书面同意，并书面告知买受人。
房地产开发企业不得对已经销售的商品房设定抵押。
第十三条 房管部门应当通过媒体向社会公布商品房的预售许可、现售备案、抵押登记等信息，并免费提供查询服务。
第十四条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十五条　建筑设计为独立成套的房屋不得分割销售。配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割销售。
第三章 广告与合同
第十六条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确，不得含有误导、欺诈和不符合商品房实际情况的内容。
第十七条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，买受人有权要求在商品房买卖合同中载明。商品房销售广告的内容符合要约规定的，视为要约。
商品房销售广告中应载明房地产开发企业名称、商品房预售许可证的批准文号和有效期限，以房地产中介服务机构名义发布销售广告，还应载明中介服务机构的名称及资质等级。
第十八条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
商品房买卖合同统一使用国家建设部、工商行政管理局制订的《商品房买卖合同示范文本》，房地产开发企业不得强迫买受人签订自制格式合同。
商品房买卖当事人经协商一致，可对商品房买卖合同示范文本的内容进行变更、补充或删节。
第十九条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与该物业管理企业订立有关物业管理的协议，明确物业管理收费标准、服务内容、业主应当遵守的事项等内容。
第二十条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《江苏省城市房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十一条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同向核发商品房预售许可证明的房管、土地部门登记备案。
未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗第三人，由此造成的损失，由出卖人承担。
第二十二条　商品房预购人转让商品房买卖合同时，应经出卖人同意，不得以谋利为目的炒卖合同。
第二十三条　商品房销售价格根据不同的情况分别实行市场调节、政府指导和政府定价。具体管理办法另行制定。
商品房销售价外收费应经有权部门批准，严禁擅自增设收费项目。
第二十四条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。但合同中注明的建筑面积不作为商品房买卖计价的依据。
第二十五条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图并载明房屋装饰设备设施标准。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型及装饰设备设施与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十六条　商品房预售，实际交付面积与预售合同约定面积不一致时的处理方式，由当事人双方在预售合同中载明。当事人双方未在预售合同中载明的，应当适用下列规定：
（一）实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房；预购人退房的，预售人应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时按银行同期活期存款利率支付已付房价款的利息；
（二）实际交付面积大于预售合同约定面积，大于部分不超过1%的，由预购人按照合同约定的价格补交房价款；大于部分超过1%的，产权归预购人所有，预购人并可以不支付该部分的房价款；
（三）实际交付面积小于预售合同约定面积，小于部分不超过3%的，预售人应当退还预购人多付的房价款，并按银行同期活期存款利率向预购人支付该部分房价款的利息；小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还超过3%部分的房价款。
当事人双方虽在预售合同中约定以实际交付面积为准，但实际交付面积大于或者小于预售合同约定面积超过3%的，预购人有权退房。预购人退房的，适用前款第（一）项规定。预购人不退房的，大于或者小于部分不超过3%的，按照预售合同约定的价格多退少补；大于部分超过3%的，产权归预购人所有，并可以不支付该部分的房价款，小于部分超过3%的，预售人应当向预购人双倍返还该部分的房价款。
实际交付面积是指经房产行政主管部门审核确认后依法登记的房屋建筑面积。
第二十七条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得以预约、认购、定购等方式变相预售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十八条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
未经规划行政管理部门批准，变更设计导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，损害买受人的权益的，买受人有权解除合同，并由出卖人承担相应的赔偿责任。
第二十九条 房地产开发企业应当在商业银行开设商品房预售款专用帐户，由银行代为收取预售款。商品房预售款应当专项用于工程建设。
一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用帐户；多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第四章 销售代理
第三十条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立取得工商营业执照、并具备相应资质的房地产中介服务机构。
房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，并与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第三十一条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件、权属不清、质量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理权限进行商品房销售。
第三十二条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍或进行虚假宣传。
第三十三条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当以房地产开发企业的名义与买受人订立合同。不得超越经营范围以自己名义分别与房地产开发企业和买受人订立商品房买卖合同，从中谋取市场差价利益。
第三十四条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时应当执行国家、省、市的中介代理收费标准，不得收取佣金以外的其他费用。
第三十五条 商品房销售人员应当经过专业培训取得资格证书后，方可从事商品房销售业务。
第五章 交 付
第三十六条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十七条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十八条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十九条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第四十条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。
商品房买受人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因预售人的原因，致使预购人无法办理房地产权属登记超过1年，双方有约定的按约定处理；未约定的，预购人可以退房，并要求预售人承担赔偿责任。
第四十一条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则及附则
第四十二条　对违反本办法规定的行为，依照国务院《城市房地产开发经营条例》、《江苏省城市房地产交易管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等规定予以处罚。
第四十三条　本办法自2003年12月1日起施行，1994年市政府颁布的《南通市商品房销售管理暂行办法》（通政发〔1994〕64号）同时废止。


江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市中心城区菜市场管理规定(试行)的通知

吉府办发〔2010〕52号


井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

　　经市政府第四十二次常务会议研究同意，现将《吉安市中心城区菜市场管理规定(试行)》印发给你们，请认真组织实施。

二〇一〇年六月四日

吉安市中心城区菜市场管理规定(试行)

　　第一条　为加强对中心城区菜市场管理，维护正常交易秩序，根据国家有关精神，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定适用于市中心城区菜市场管理。

　　本规定所称菜市场，是指经批准建设，以满足居民日常生活需要，以经营蔬菜瓜果、水产品、粮油、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品、土特产等农副产品的零售经营为主，由若干经营者入场经营，分别纳税，实行集中、公开交易的固定场所。

　　第三条　市中心城区菜市场的建设，纳入吉安城市建设规划、商业网点布局建设规划和商贸服务业发展规划。

　　第四条　市商务局为菜市场网点布局规划的业务主管部门，对全市菜市场标准实行统一监督管理；吉州、青原区政府应设立事业单位性质的市场物业管理服务中心，作为为属地菜市场提供管理和服务的单位,负责本辖区内所有菜市场的管理服务。同时接受市、区商务部门的业务指导和监督管理。

　　第五条 企业、事业单位、社会团体和其他经济组织均可以依法开办菜市场。开办菜市场，由开办单位或者投资者向所在区商务局申请、咨询开办的可行性，并出具书面可行性报告，区商务局会同区土地、规划、工商等有关部门签署意见后，报市商务局审批。

　　第六条　按城建规划应新建配套菜市场的，开发商必须在其开发的小区内按规划要求建设菜市场，作为公建配套工程建成后，应无偿交由属地政府，并由属地政府委托市场物业管理服务中心进行统一管理。菜市场投资者或产权所有者必须按规定与市场物业管理服务中心签订管理协议，收取场地租金,不得分割出售，分散经营管理。

　　第七条　在本规定执行前所建、实行所有权与管理权相分离的菜市场，一律移交市场物业管理服务中心统一管理。开发商及各单位自办、联办的菜市场内规划的固定摊位和店铺的买卖出租，由开发商及自办、联办单位自行买卖或收取租金。市场物业管理服务中心接受委托管理服务时，应与产权单位或个人签订管理服务协议，并收取管理服务费用，制定并执行菜市场管理制度。

　　第八条　各级商务、城管、工商、农业、林业、公安、交警、消防、规划、税务、物价、质量技术监督、食品药品监督、卫生等行政部门，按照各自的职能，对菜市场进行管理。

　　第九条　市城管局、工商局、农业局等市政府部门和区政府应当根据菜市场监督管理工作的需要，配备或者派驻市场监督管理人员协助管理，并配套相应的检测设施。

　　第十条　区商务部门对申请单位提交的文件和证明材料签署意见后报市商务局，对具备下列条件的，市商务局签署同意开办的意见：

　　（一）市场设置应符合规划部门的城市建设规划，不妨碍交通，不影响市容；

　　（二）市场设置应符合商务部门的商业网点规划，布局合理，方便群众生活；

　　（三）开办者委托市场物业管理服务中心对拟开办菜市场进行管理的承诺书；

　　（四）有开办市场必需的资金；

　　（五）具备开办市场所必需的治安、交通、消防、卫生等条件；

　　（六）有菜市场设立的可行性报告；

　　（七）按《吉安市中心城区菜市场建设标准》建设菜市场的承诺书。

　　对不具备以上条件的，市商务局出具不同意开办菜市场的书面意见。

　　第十一条　市场物业管理服务中心按委托管理服务协议对菜市场履行以下管理服务职责：

　　（一）建立、落实市场交易、卫生、消防、治安等管理制度和市场公约；

　　（二）协助行政管理部门贯彻执行菜市场的有关法律、法规、规章和农产品的检验检疫，维护消费者的合法权益；

　　（三）对入场经营者进行遵纪守法教育；

　　（四）维持菜市场内秩序，保持场地和设施整洁、完好；

　　（五）负责市场的统计工作；

　　（六）负责市场场地及设施的建设和其他经营条件的改善；

　　（七）设立公平计量器具、监督箱，并公布监督、举报电话。

　　第十二条　市场物业管理服务中心应当在菜市场明显位置设立标志牌，标明市场名称、开办单位名称、管理服务组织负责人姓名和市场交易范围、市场界限、开闭市的时间等。

　　第十三条　进入菜市场从事经营活动的经营者，必须持有工商行政管理部门核发的营业执照或者其他合法凭证，并按核定的经营范围、经营方式，在指定的摊位，亮照经营。

　　第十四条　菜市场要设立农民直销区，不小于菜市场营业面积的20％。各相关部门要积极引导菜农进入直销区，销售自产蔬菜，丰富城市菜篮子，进入直销区的菜农，由村、乡两级出具证明，在常驻菜市场登记办证，给予税费减免。

　　第十五条 菜市场的合并、迁移或者撤销，开办单位应按申请开办程序，到市商务局和有关部门办理相应手续并与所在区市场物业管理中心变更委托管理协议。未经有关主管部门同意，开办单位不得擅自改变菜市场场地和建筑的使用性质，不得自行关闭菜市场。违者，除恢复原状外，还要追究责任，予以处罚。

　　第十六条　进入菜市场的经营者，必须遵守商务、工商、税收、物价、农业、林业、治安、劳动、质量技术监督、卫生防疫、畜禽检疫、环境卫生管理的法律、法规和规章。违者，由有关行政主管部门依法处罚。

　　第十七条　菜市场内的经营者有下列行为之一的，由城管局、规划建设局、工商局、商务局等部门依据相关法律规定予以处罚：

　　（一）对未经许可在菜市场外占用道路摆摊经营或者流动经营的，可处以规定数额的罚款，并予纠正。

　　（二）对擅自合并、关闭、迁移菜市场的，可处以规定数额的罚款，并责令其恢复原有菜市场。确需合并、关闭、迁移菜市场的，应限期补办变更登记，对其中不符合开办条件的，责令停办。

　　（三）对擅自开办菜市场者、或投资建设菜市场者可处以规定数额的罚款。未按城建规划和商业网点规划新建或设立菜市场的，应予取缔。

　　（四）对擅自撤销菜市场或者擅自改变菜市场场地及其建筑使用性质的，可处以规定数额的罚款，并责令其限期整改。逾期不整改的，可依法采取强制措施纠正。

　　其它违反法律、法规规定的，按相关规定执行。

　　第十八条　对拒绝、阻碍市场管理人员或者其他行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第十九条　在菜市场内从事经营活动的经营者，应按与市场物业管理服务中心签订的委托管理服务协议，向市场物业管理服务中心缴纳相关费用，市场物业管理中心应当向缴费人出具市财政局监制的事业性收费收据，相关费用的收取标准应经物价部门核定。

　　市场物业管理服务中心为经营者提供设施的，可以收取设施租赁费用。

　　第二十条　因市场物业管理服务中心管理不善，造成市场交易秩序混乱、或管理制度不落实的，由区商务部门对该中心下达书面通知，责令其限期整改；逾期不改正的，对有关责任人提出处理意见，直至责令其停办。

　　第二十一条　市场所有者和经营者对市场物业管理中心管理行为有异议时，可向区商务局投诉。经调查核实，市场物业管理服务中心未按协议履行好管理和服务职责的，区商务部门应责令市场物业管理中心进行整改。市场管理人员和其他行政执法人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　第二十二条　本规定执行中的具体问题，由市商务局负责解释。

　　第二十三条 其它各县（市）农贸市场管理可参照本规定执行。

　　第二十四条　本规定自颁布之日起试行。