关于逾期交房/逾期办证违约责任的诉讼时效问题的不同观点

武志国


　　迟延办证违约责任的请求权是基于商品房买卖合同中约定或《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定而产生，房地产开发企业承担迟延办证违约责任的主要方式之一即支付违约金。如果房地产开发企业在诉讼中提出时效抗辩，该如何判断违约金诉讼时效问题？（有多种观点）
（一）吴庆宝主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书认为，房地产开发企业虽逾期办证，但在买受人起诉之前已办理了房产证的，应从买受人收到房产证之日起算诉讼时效。当业主或买受人在超过两年诉讼时效期间才起诉的，法院应驳回其诉讼请求。
（二）最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：
（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；
（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；
（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。
（三）还有观点认为，诉讼时效是以“权利受到侵害”为起算点，不是以侵害行为终止为起算点的。购房人要求支付逾期办证违约金，诉讼时效应当按照普通诉讼时效统一计算，适用两年的诉讼时效，违约情形出现后两年内起诉要求违约金计算至权证办理之日，可使得购房人权益得以保护。笔者更认同此种观点。


武志国 woo_eye@qq.com
福建省厦门市人民政府


厦门市驻港澳国有企业管理暂行规定

　（厦门市人民政府令第73号　１９９８年９月１９日颁布）


第一章　总则

　　第一条　为规范本市驻港澳国有企业管理，推动企业积极开展国际化经营，开拓国际市场，促进本市驻港澳国有企业发展，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于厦门市企业（以下称投资单位）以国有资产或国有法人财产在港澳地区投资设立的企业和机构（以下称驻港澳国有企业）。


　　第三条　在港澳地区投资设立企业应有利于开拓国际市场，利用境外资源、资金、先进技术和管理经验，发展对外贸易和扩大对外经济技术合作。


　　第四条　市外经贸主管部门负责全市驻港澳国有企业行业管理。其主要职责是：
　　（一）研究制定驻港澳国有企业发展规划和管理措施；
　　（二）负责驻港澳国有企业的审批或转报审核；
　　（三）协调有关职能部门对驻港澳国有企业综合管理；
　　（四）跟踪调研和汇总分析驻港澳国有企业发展状况，并定期向市政府汇报。
　　财政、国有资产、审计、外汇管理等部门依照各自的职责负责驻港澳国有企业的监督管理。


　　第五条　投资单位应本着“谁投资、谁管理、谁负责”的原则，负责对驻港澳国有企业实施具体管理和监督，对驻港澳国有企业国有资产的保值增值负有直接责任。
　　投资单位应当按照规定如实向有关部门报送其驻港澳国有企业经营活动的报表，有关部门应当为提供者保守商业秘密。


　　第六条　政府采取下列措施扶持驻港澳国有企业的发展：
　　（一）实行驻港澳国有企业利润定期免缴政策；
　　（二）设立驻港澳国有企业发展资金；
　　（三）鼓励驻港澳国有企业投资境内项目；
　　（四）其他扶持措施。
　　前款规定的具体实施办法由市外经贸主管部门会同有关部门制定，报市政府批准实施。


　　第七条　驻港澳国有企业依法享有经营自主权，政府有关职能部门不得直接干预驻港澳国有企业的经营活动。有条件的驻港澳国有企业经批准可开展资产经营，在确保国有资产保值增值的情况下，可实行企业职工内部持股经营或风险抵押承包经营。


　　第八条　政府有关职能部门对驻港澳国有企业检查、考核和审计等应经市境外企业管理协调机构同意，联合进行，每年一次。

第二章　驻港澳国有企业的设立审批





　　第九条　已在工商行政管理部门注册登记，具有相应的资本并能自筹设立驻港澳国有企业所需的资金，有一定技术水平经营能力的投资单位，可申请设立驻港澳国有企业。


　　第十条　申请设立驻港澳国有企业，应提交下列文件和资料：
　　（一）项目建议书；
　　（二）可行性研究报告及投资单位的产权运营主体对可行性研究报告的审查意见；
　　（三）投资单位有效的营业执照；
　　（四）国有资产监管部门的审批意见；
　　（五）股份制企业董事会对港澳地区投资的决议；
　　（六）合资、合作外方的资信证明资料；
　　（七）合资、合作合同、章程；
　　（八）外汇管理部门出具的外汇风险及外汇资金来源审查意见；
　　（九）审批部门按规定要求提交的其他有关文件和资料。


　　第十一条　申请设立驻港澳国有企业，应按国家有关规定报市外经贸主管部门立项并由市外经贸主管部门转报上级主管部门审批。


　　第十二条　驻港澳国有企业变更、终止，投资单位应到市外经贸主管部门办理相关手续，并报市外汇管理部门备案。


　　第十三条　投资单位应自其驻港澳国有企业批准之日起一年内办理所在地注册登记手续，逾期未在所在地注册登记的，依法予以撤销。
　　驻港澳国有企业应在注册登记之日起３０日内将注册登记文件、开户银行及帐号等有关资料，经其投资单位报市外经贸主管部门和外汇管理部门备案。

第三章　国有资产管理





　　第十四条　投资单位以实物、无形资产向港澳地区投资，必须事先进行资产评估，经产权运营主体签署意见后报国有资产监管部门确认。


　　第十五条　驻港澳国有企业应按规定进行国有资产产权登记。


　　第十六条　驻港澳国有企业不得以无限责任公司形式或个人名义办理注册登记。
　　驻港澳国有企业经营管理人员不得以个人名义持有国有资产股权，情况特殊确需以个人名义持有国有资产股权的，应经产权运营主体审核后报国有资产监管部门批准，并按我国法律和所在地区法律办理完备的法律手续。


　　第十七条　驻港澳国有企业实行资产经营责任制。投资单位应与驻港澳国有企业签订国有资产经营责任书，明确投资效益、国有资产保值增值目标、资产经营者报酬及奖惩办法、资产经营责任期限等事项，并负责实施、考核和监督。


　　第十八条　驻港澳国有企业应建立重大财务事项报告制度，企业发生合并、分立、终止、资本变更以及对外投资延伸等事项应经投资单位及时报市财政、国有资产监管部门审批。
　　驻港澳国有企业未经有权机关批准不得经营外汇、期货、有价证券和房地产等高风险业务。

第四章　财务管理





　　第十九条　驻港澳国有企业应按照当地法律规定和国家有关财务会计法律规定，建立健全财务管理和会计核算制度，全面真实地反映企业财务状况和经营成果，并接受市财政、审计和外汇管理部门的管理和监督。


　　第二十条　驻港澳国有企业财务往来和现金、支票等收支应实行联签制度，所有经济活动应有原始凭证，记帐凭证应有经办人、会计人员和企业负责人签字。


　　第二十一条　驻港澳国有企业应以法人名义在所在地中资银行或其他资信可靠的银行开立帐户，驻港澳国有企业的帐户不得转借个人或其他单位使用。


　　第二十二条　驻港澳国有企业应按规定通过投资单位及时上缴利润，新成立的驻港澳国有企业的利润定期免缴政策应报市财政部门审批。


　　第二十三条　驻港澳国有企业应根据当地会计年度和有关规定如实编制年度财务报表，并于每年年度终了后的４个月内将年度财务决算报告、当地会计师楼核数报告及税务机关出具的缴税证明经投资单位向市财政、外经贸及外汇管理部门报送。


　　第二十四条　投资单位应对其驻港澳国有企业及其负责人实行定期审计和离任审计，并将审计结果报市财政、审计、国有资产监管部门和产权运营主体备案。


　　第二十五条　投资单位应当对驻港澳国有企业建立以工资总额与经济效益相挂钩为主要内容的工资分配制度，形成合理、有效的激励机制和约束机制。


　　第二十六条　驻港澳国有企业依法终止的，投资单位必须将应调回的资金及时调回，不得擅自挪作他用或存放境外。

第五章　人员管理





　　第二十七条　投资单位应按规定选派政治思想好、业务精通、外语水平高的人员到驻港澳国有企业工作。
　　驻港澳国有企业的外派工作人员实行任期轮换制。任期年限由投资单位根据本市有关规定具体确定。


　　第二十八条　驻港澳国有企业工作人员实行竞争上岗，择优招聘。投资单位应与驻港澳国有企业法定代表人签订聘任合同，驻港澳国有企业法定代表人应与驻港澳国有企业工作人员签订聘任合同。


　　第二十九条　投资单位法定代表人不得兼任驻港澳国有企业法定代表人，但特殊情况经市政府批准的除外。


　　第三十条　驻港澳国有企业主要负责人（董事长、副董事长、总经理、副总经理等）的直系亲属不得在本企业从事人事、财务工作；驻港澳国有企业工作人员在港澳不得从事第二职业，不得参与本企业有竞争性的经营活动，不得以与企业不相符的个人身份或其他名义进行业务活动。


　　第三十一条　驻港澳国有企业主要负责人的配偶因工作需要经投资单位批准可以随任，不能随任的配偶可以按规定安排探亲。


　　第三十二条　驻港澳国有企业的法定代表人对本企业物质文明和精神文明建设负全面责任，对国家有关法律、法规负有学习、宣传和贯彻的职责，对本企业职工的遵纪守法情况实行监督。

第六章　罚则





　　第三十三条　投资单位违反本规定有下列情形之一的，依法追究投资单位法定代表人的行政责任和其它法律责任，并可由市外经贸主管部门对单位处以３０００元以上３００００元以下罚款：
　　（一）未经批准，擅自在港澳地区设立企业的；
　　（二）驻港澳国有企业变更、终止未到审批部门办理相关手续的。


　　第三十四条　投资单位和驻港澳国有企业违反本规定有下列情形之一的，由国有资产监管部门或财政部门按各自职责范围责令改正，并依据有关法律、法规规定予以处罚：
　　（一）未按规定进行资产评估和办理产权登记的；
　　（二）以无限责任公司形式或个人名义办理驻港澳国有企业注册登记的；
　　（三）擅自以个人名义持有国有资产股权的；
　　（四）未按规定上缴利润的；
　　（五）发生重大财务事项不报告的；
　　（六）未按规定报送年度财务报表的；
　　（七）违反规定侵占、转移、转让企业财产的。


　　第三十五条　有关行政管理部门的工作人员在对驻港澳国有企业管理中，玩忽职守、索取贿赂、泄漏国家秘密等，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第三十六条　对本市企业以国有资产或国有法人财产在外国投资设立企业和机构的管理，参照本规定执行。


　　第三十七条　本规定自颁布之日起施行。