浅谈劳动合同中的违约金

李磊


　　在合同订立、履行、解除、中 止、终止的过程中，违约金常常作为履行担保出现，所谓“违约”简言之就是违反劳动合同及其附件协议中约定内容的行为，保障合同完整、有效地履行。从法理上看，违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。劳动合同作为一种特殊的合同，同样可以约定违约金。是不是任何月翻约定的行为都能成为违约金的成立条件呢？从实际情况来看，世界上大部分国家对劳动合同违约金采取了消极主义态度，中国立法也不例外对劳动合同中违约金的应用范围采取了很大限制。劳动关系应当是一种稳定的、和谐的关系。如果每一种违约行为的法律后果都是支付违约金的话，实际上是增大了劳动关系的交易过程的法律成本。例如劳动者的一次迟到、早退；用人单位的一次迟延付薪、违章指挥都有可能被认为是一种违约（实际上是一种违约行为，只是法律上不认可）。那劳动关系的持续稳定性将会被挑战，劳动管理将变得相当麻烦，并且也没有必要如此麻烦。认真研究，劳动合同中的违约金主要有四大限制：
　　一、范围限制
　　1、服务期限制
　　劳动者违反服务期约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
　　2、竞业限制
　　劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
　　二、数额限制
　　违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。
　　对于违反竞业限制约定的违约金，《劳动合同法》（草案）第十六条中有如下规定：劳动者违反竞业限制约定的，应当向用人单位支付违约金，其数额不得超过用人单位向劳动者支付的竞业限制经济补偿的三倍。但是在正式实施的《劳动合同法》中没有数额的涉及，笔者认为数额可以双方进行约定，以及违约金数额的计算方法。可以参照民法中关于违约金的条款，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失(原先的按月补偿款构成劳动者的不当得利,应计算进用人单位实际损失)，数额不应当奇大，最高不超过实际损失的120%-130%为宜。
　　三、成就条件限制
　　1、服务期要满足“脱产”、“6个月以上”、“专业技术培训”三个条件。
　　2、对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。
　　四、举证限制
　　用人单位对培训费用负举证责任。应该出示第三方开的培训费用发票，赔偿金应根据已经履行的服务期限按年递减计算，企业内部培训或没有第三方发票的都不予认可。
　　以上讲的都是用人单位对劳动者进行约定违约金，劳动者可否对单位约定违约金呢？作为单位违约行为的惩罚性条款。笔者的理解应该是可以的，只是笔者还没有遇到这样的实际案例，也许只是存在于小部分实力比较强的劳动者的劳动合同中。


作者：李磊
单位：江苏开元国际集团人力资源部
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特别声明：如需修改本文，须经作者同意。
上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建外销商品房的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建外销商品房先租后售管理提出以下试行办法：
一、商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给该承租人的一种促销行为。外销商品房先租后售应严格按照本办法办理。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件：
1．已经初始登记并取得房地产权证书；
2．已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理；
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售，在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外，还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括：租后出售该房屋的时限；该房屋出租时的售价与
实际出售时的售价计算；出租人解除承租人租后购房权利的条件；违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内，房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交
易中心。
五、租赁合同经登记后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间，承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间，承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房，必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同，并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际
出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁
证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记，承租人取得房地产权证后，租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内，向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售，房地产开发经营企业应按沪地税地（1997）27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止租赁合同的，则租赁合同中约定的有关租后出售该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
租赁合同解除或终止后，双方当事人再签订外销商品房买卖合同，均不得再按先租后售处理。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起施行。



1997年10月1日