广东省惠州市人民政府


惠州市人民政府令第72号


　　《惠州市物业服务收费管理实施办法》业经2010年8月9日十届128次市政府常务会议通过，现予发布，自2010年10月1日起施行。


市长：李汝求
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年九月八日


惠州市物业服务收费管理实施办法
　　第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《广东省实施<中华人民共和国价格法>办法》、《广东省物业管理条例》、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）等法律、法规、规章和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为。
　　第三条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　第四条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。
　　第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责全市物业服务收费的管理监督工作。
　　各县、区价格主管部门会同同级房产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督工作。
　　第六条　业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
　　第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
　　业主大会成立之前的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行政府指导价。别墅、非住宅及业主大会成立之后的住宅（含业主自有产权的车位、车库）物业服务收费实行市场调节价。
　　第八条 实行政府指导价的物业服务收费，按照属地管理原则，惠城区、仲恺高新区辖区内由市价格主管部门会同市房产主管部门根据不同类型和服务内容制定基准价及浮动幅度。其它县、区由当地价格主管部门会同同级房产主管部门制定本地区的基准价及浮动幅度，并抄送市价格主管部门和市房产主管部门备案。
　　物业服务收费政府指导价应根据物业服务成本、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整。
制定或调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。
　　第九条　物业服务收费实行包干制的，根据不同物业的性质和特点、不同管理阶段、不同服务方式、不同服务等级等内容确定。
　　（一）业主大会成立之前的物业服务收费按下列规定确定：
　　1．新建住宅物业，建设单位依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务的前期物业服务收费，由建设单位与其选聘的物业服务企业在物业销售前根据物业服务等级水平在政府指导价范围内确定，并签订书面的前期物业服务合同，报当地价格主管部门备案。负责前期物业管理服务的物业服务企业在建设单位向物业买受人交付物业时，与业主签订物业服务合同。
　　2．新建住宅，前期物业服务收费确需超过政府指导价水平的，由物业服务企业向当地价格主管部门提出申请，并由当地价格主管部门会同房产主管部门核准。
　　3．业主入住后的住宅小区，物业服务收费因成本变化等原因需要调整的，由物业服务企业与全体业主根据物业服务实际情况在政府指导价范围内协商确定，并与业主签订物业服务补充协议，报当地价格主管部门备案。
　　（二）业主大会成立之后的住宅物业服务收费由业主大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同。因成本变化等原因需要调整物业服务收费标准的，按照《广东省物业管理条例》有关规定执行。
　　（三）别墅、其它非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。
　　第十条　物业服务收费实行酬金制的，酬金比例或酬金数额由物业服务企业与业主协商确定。
　　第十一条　前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。新建住宅前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容须在物业销售前一天至销售结束在交易场所醒目位置进行公示。
　　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同载明的物业服务收费等内容。
　　第十二条 建设单位在物业销售前应制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示，并予以说明。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。业主应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
　　第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
　　实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
　　第十四条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
　　（一）物业管理区域管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；
　　（三）物业管理区域清洁卫生费用；
　　（四）物业管理区域绿化养护以及园林水池、喷泉、宣传、装饰、节日喜庆等用水用电费用；
　　（五）物业管理区域秩序维护费用；
　　（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　（七）物业管理服务所需的正常办公费用；
　　（八）管理费分摊；
　　（九）物业服务企业固定资产折旧；
　　（十）经业主共同决定的其它费用。
　　物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
　　第十五条　住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明路灯、消防等共用设施设备产生的水电费用可按约定的方式向全体业主合理分摊。物业管理区域内物业服务用房、停车场、经营活动等用水用电不得向业主分摊。可分摊的共用水电需设置独立计量表，费用单独列帐，在收取分摊费前及时向业主公布共用水电分摊的用量、总金额以及各业主应负担的金额等。严禁把分摊的共用水电费用与业主自用的水、电费用在政府规定的水、电费标准上加价混合统收。
　　设置独立计量表确实有困难的老住宅小区，经测算共用水电费总额后，按约定方式向业主合理分摊。
　　第十六条 物业服务收费根据依法确定的物业建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计收。业主自有产权的车位、车库物业服务费按车位、车库数量计收。
　　第十七条 物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴。
　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业产权或租赁权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
　　第十八条 物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请依法设立的专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
　　业主或者业主大会对物业服务企业公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。
　　第十九条 物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
　　第二十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费或水电周转金。
　　第二十一条　业主（物业使用人）对物业进行室内装修，应当按有关规定，与物业服务企业签订住宅室内装修管理服务协议，明确装修期间各方的权利义务及责任等。
　　物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证押金。装修保证押金用于修复装修期间损坏的共用部位、共用设施设备和承担违约责任，装修未对共用部位、共用设施设备造成损坏或自行修复了损坏的共用部位、共用设施设备且无违约责任的，经双方验收认可后，物业服务企业应当在5日内全额退还装修保证押金。装修保证押金收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
　　业主（物业使用人）装修产生的垃圾、余泥渣土可自行安排清理，也可委托物业服务企业安排清理。物业服务企业不得以统一管理为由强制提供清理服务。
　　业主（物业使用人）委托物业服务企业清理装修垃圾、余泥渣土的，清运费收取标准由当地价格主管部门会同房产主管部门根据国家和省的有关规定确定。
　　对装修人员出入实行持证管理的，证件押金（或工本费）收取标准按当地价格主管部门有关规定执行。
　　除上述费用外，物业服务企业不得收取装修管理费、电梯使用费、楼道维修费、公用设施损耗费、搬运押金等与装修相关的各种名目的费用。
　　第二十二条　物业小区实行出入证（含IC卡）管理的，应当为业主免费提供每户不少于5张、每部车辆不少于1张的出入证（含IC卡）。业主要求增补出入证（含IC卡）的，可按出入证（含IC卡）的制作成本收取工本费，出入证（含IC卡）制作成本应当在本物业小区显著位置公示不少于7天，以接受业主的监督。
　　第二十三条 利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
　　第二十四条 物业管理区域内的机动车停放保管服务收费按市、县（区）制定的机动车停放保管服务收费管理有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得收取车位、车库物业服务费。
　　第二十五条 物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方协商确定。
　　第二十六条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
　　第二十七条 物业服务企业应按规定实行明码标价，将服务等级内容、服务标准、价格诚信承诺以及收费项目、收费标准、收费依据、价格投诉调处程序、服务咨询电话和12358价格举报投诉电话等在物业管理区域的显著位置进行公示，自觉按受有关管理部门的检查和业主监督。明码标价方式由各县、区价格主管部门负责监制。
　　第二十八条　物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。
　　第二十九条　对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解。
　　第三十条　物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：
　（一）未经当地价格主管部门核定，超过政府指导价标准收费的；
　（二）擅自设立强制性收费项目的；
　（三）不按规定实行明码标价的；
　（四）不按规定备案的；
　（五）不执行本办法第九条、第十四条、第十五条规定擅自提高物业服务收费标准、扩大有关费用分摊范围或提高分摊标准的；
　（六）其他违反价格法律、法规、规章和政策规定的。
　　第三十一条 本办法自2010年10月1日起执行。《惠州市物业服务收费管理暂行规定》（惠府令第30号）同时废止。本办法有效期5年。



从一起诉前辩护案谈起

文/邵永兴


案情概要：
金系A公司法定代表人，朱系个体经营业主。B公司与朱及金联系购进一批朱从国外购入的货物，A公司向B公司开具了增值税发票并如实纳税申报。B公司将部分货款以现金支付给朱，部分货款通过转帐支付给A公司。A公司收取货款后扣除应纳税款将其余货款以现金支付给了朱（未索取收据）。
税务机关认定：朱在销售该批货物时应当开具税率为4％的普通发票，朱未开发票偷逃了销售额4%的税款，并作出了补税和罚款的处罚。税务机关认定： A公司为朱代开增值税发票，A公司收取B公司货款超过应纳税款的差额部分为A公司取得的代开增值税发票好处费（理由是无收款收据），没收A公司非法所得。事后A公司依法履行税务鉴定后公司注销。再后，公安机关对本案立案。
公安机关认为：朱委托A公司代开增值税发票的行为触犯了刑律，对朱及A公司法定代表人金应按虚开增值税发票罪追究刑事责任，因而立案并决定对朱和金等人刑事拘留。
检察机关认为：朱和金涉嫌虚开增值税发票罪名成立，故对朱和金批准逮捕。公安机关侦查终结后将该案移送检察机关审查起诉。
自该案进入审查起诉阶段起，金家属委托笔者担任金的辩护人。根据所了解到的案情笔者认为，金虚开增值税发票一案疑点较多，罪名不能成立，并向检察院递交了律师意见书阐明了金罪名不能成立的观点。检察院虽未同意金无罪的观点，但同意先对金取保候审再一步研究律师意见。后经检察机关两次退回公安补充侦查，检察机关最终认为，金涉嫌虚开增值税发票罪名不能成立。

一.金涉嫌虚开增值税发票罪名不能成立疑点的提出

1.金涉案,主体问题的疑点
增值税发票的持有人和开票人是A公司，金是A公司的法定代表人。金开具公司发票系代表A公司所作出的职务行为。如果虚开增值税发票罪名成立，本案应当认定为A公司单位犯罪，金是A公司该行为的直接责任人员。根据刑法第二百零五条规定：单位犯虚开增值税发票罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；……”。
金是否构成犯罪以A公司单位犯罪是否成立为前提。A公司因合法注销而不复存在，对A公司的刑事责任已经无法追诉。根据司法解释规定，对A 公司不再追诉，但对金仍应追诉。在单位犯罪案件中，对责任人员的追诉以单位已经构成犯罪为前提，对单位犯罪中责任人员的追诉不同于共同犯罪中对共犯的追诉。在对单位是否已经构成犯罪不能作出判定之前直接追诉单位的责任人员追究刑事责任缺乏前提条件，在法理上和逻辑上不能成立，也不符合未经审判不得定罪的刑事诉讼规则。因此，现行法律对单位犯罪如何追诉仍然存在法律空白，有待于进一步完善。

2.虚开增值税发票罪概念上的疑点
最高法院解释的“虚开增值税”专用发票”行为有三类：（1）没有货物购销而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；（2）有货物购销但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。本案因不涉及第（1）、（2）种情形，故只需要研究的是A公司的行为是否符合第（3）种情形。
本案所涉的增值税发票与实际货物名称、数量、价款、税金等全部对应，因此本案中的实际经营活动是客观存在的。相对于B公司，本案经营活动的卖方主体应当如何认定是本案的关键疑点。如果A公司是卖方，则A公司开具增值税发票的行为是合法行为，金涉嫌虚开增值税发票的罪名就不能成立。但如果该经营活动的卖方是朱，而朱出卖货物后让A公司为其开具增值税发票，则本案涉嫌罪名成立。交易过程的分析是解开本案症结之关键。

3.犯罪的动机、目的的疑点
A公司开具增值税发票并如实进行纳税申报，由于增值税发票中价款和税金分别列明，因此如实申报则必然纳税。虚开增值税发票罪的犯罪动机、目的一般是为了偷逃国家税收。从税务机关的认定来看，在本案增值税流转环节中国家税收并未流失。因此，A公司的行为在动机、目的上不符合虚开增值税犯罪的特征。
从事后A公司税务鉴定情况来看，税务机关对A公司的全部纳税行为是认可的。从朱的行为来看，依法纳税只要交4%的税，去交高达17％的税为了犯罪显然也是不符合其目的、动机的。

4.买卖关系主体的疑点
买卖关系属于民事合同关系，因此交易主体的认定应当符合民法原理。B公司既向朱支付货款，又向A公司支付货款，两者之和等于增值税发票列明的价税总额。因此，在付款途径上无法确定谁是卖方。相对B公司，朱和A公司谁是货款的合法债权人？而朱与A公司之间的结算对本案定性没有法律意义。
在与B公司的买卖关系中没有书面合同，因此口头买卖关系的主体认定应当根据实际交易过程进行分析。如果在与购货单位的买卖过程中发生合同纠纷，谁是适格的诉讼主体？发生质量纠纷，A公司是被告；发生货款纠纷，A公司是原告。因此，相对B公司， A公司是合同权利义务的承担者。

5.货物的流转过程的疑点
在与B公司的买卖关系中法律上并不承认朱是合同主体，那么朱在本案中又处于何种法律地位呢？税务机关认定：朱在销售该批货物时应当开具税率为4％的普通发票。朱应向谁开具发票？税务机关没有说明。
如果交易是朱与B公司直接发生，朱应向B公司开具发票。但如果是朱与A公司发生交易，则朱应向A公司开具发票。A公司没有对应进项发票是其涉案的主要原因，但A公司向B公司开出的增值税发票是按无进项货物全额纳税，是符合纳税规范的。A公司在与B公司的买卖关系中是法律上的合同权利义务的承担者，因此朱未向A公司开具普通发票是税务违规。
本案的货物流转过程应当认定为：朱向 A公司出卖货物， A公司向B公司出卖货物。本案存在两个主体关系不同的连环买卖法律关系， A公司是相对B公司的直接出卖人。A公司开具增值税发票与其自己的实际经营活动相一致，本案中A公司不存在虚开或代开增值税发票的犯罪行为，金涉嫌罪名不能成立。

二.辩护律师在当事人被起诉之前如何履行辩护职责

犯罪嫌疑人在受到刑事侦查后即可委托律师提供法律咨询、获得法律帮助，
刑事诉讼中律师提前介入是法制的进步。而当事人该项权利的实现有赖于法制环境的完善和律师的专业服务。律师在刑事案件的各个环节中，出庭辩护通常都有比较成熟的经验，而在侦查阶段及审查起诉阶段律师服务流于形式的现象比较突出。辩护律师在当事人被起诉之前如何履行辩护职责系关当事人切身利益和律师在刑事辩护中的地位、形象。
本案中笔者接受委托后，首先向检察机关为金申请取保候审。理由是：1. 金系职务行为，即使金虚开增值税发票罪名成立也是轻罪。2.虽然检察机关还不能同意律师提出的金无罪的观点，但不能排除律师的观点被法院所采纳的可能。因此，早日解除对金的羁押有利于检察机关履行职责。3.金无任何前科，对金取保候审不致于发生社会危险，也能够做到随传随到，不会影响到刑事诉讼程序的正常进行。检察机关采纳了律师意见，在进入审查起诉程序的第七天金被获准取保候审。
随后，笔者以律师意见书的形式向检察机关阐明了金虚开增值税发票罪名不能成立的辩护意见，并最终得到了采纳。这一辩护形式的采用为辩护律师在当事人被起诉之前如何履行辩护职责进行了有益的探索，实践证明，在审查起诉阶段，辩护律师采用律师意见书的形式向检察机关提出辩护意见是可行的。

三.公、检、法及律师的观念与无罪推定的立法进步的距离

本案案情并无曲折离奇之处，税务机关的行政处罚决定已概括了基本的案件
事实。本案从对金侦查、拘留、逮捕到撤销案件，在证据方面并无实质性的变化，而以合法恰当的形式与检察机关的及时沟通使对案件事实的分析及对法律理解上观点的逐步统一对案件的最终结果起到了决定性的作用。
律师及时向公、检、法机关提出案件疑点，不但有利于当事人利益，也有利于公、检、法机关依法履行职责。本案强制措施的及时改变对检察机关公正执法形象无疑有着积极的意义。无罪推定原则是我国刑事立法上的一大进步，但在现实制度执行中，有罪推定的思维习惯远非朝夕所能改变，刑事案件的撤销往往要比立案更为谨慎和艰难，无罪推定原则的贯彻还任重道远。
在现行刑事诉讼制度下，律师向当事人提供法律咨询由公安机关派员在场，律师与当事人的会见在被监视之下进行，致使律师履行职责收到限制，在侦查阶段律师会见成为例行公事是不可避免的。这一制度的出发点或许在于担心律师的介入可能会影响到案件的侦查，但这一制度与无罪推定原则格格不入。这一制度的改变并非朝夕之事，也远非学术问题，但相信历史终是在不断地进步。
律师应当是无罪推定原则的积极推崇者，当事人委托律师是因为律师不单懂得法律怎样规定，更懂得法律为何这样规定。律师的优势在于比当事人了解更多的法律规则，更在于懂得法律规则的运用规则。掌握规则之规则是对律师的基本要求。古人云：差之毫厘，失之千里。刑事辩护中，律师的责任是在千里之中找毫厘。找出毫厘的疑点，或许会改变当事人的一身。