山东省潍坊市人民政府


潍坊市人民政府令第74号令


《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过,现予发布施行。　　　　　　
市　长 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日

潍坊市城市住宅小区物业管理办法

　　第一章　总　则第一条　为规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。

　　第三条　本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

　　本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。

　　第四条　物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导,居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。

　　物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、经营型管理。

　　第五条　市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。

　　建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的有关工作。

　　第二章　业主、业主大会及业主委员会

　　第六条　业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会,人数较多的,可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

　　第七条　业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定,应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。

　　第八条　物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过1年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。

　　物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第九条　业主委员会是经物业管理主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。

　　第十条　业主委员会履行下列职责:

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过;

　　(三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(四)依照法律法规和政策规定,负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的续筹,监督维修基金的使用和管理;

　　(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;

　　(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的决议、决定;(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项,应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用,由全体业主分担。

　　第十一条　业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席,其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。

　　业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。

　　第三章　物业管理服务与收费

　　第十二条　物业管理企业必须依法登记注册,并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准,领取《物业管理企业资质证》后,方可从事物业管理业务。

　　物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第十三条　销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止,开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务,并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。

　　第十四条　在销售(预售)物业时,开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议,并将其作为物业销售(预售)合同的附件。

　　第十五条　业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,双方应当签订物业管理合同。

　　第十六条　物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项:

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理;

　　(三)环境卫生、绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)有关维修基金的帐务管理;

　　(七)物业档案资料的管理;

　　(八)当事人认为需要约定的其他事项。

　　第十七条　开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房,其产权属全体业主共同所有。

　　第十八条　物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。

　　在一个独立或者划定的物业管理区域内,业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司,但不得将物业管理整体管理服务委托他人。

　　第十九条　物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则,并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。

　　为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务,其收费实行政府定价;为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务,包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等,其收费实行政府指导价;为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务,其收费由双方协商议定,报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的,其收费项目和收费标准,由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定,并予以公布。

　　第二十条　物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布,并定期公开帐目,接受全体业主和业主委员会的监督、质询。

　　第二十一条　物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

　　业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的,从其约定,但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

　　第二十二条　开发建设单位未售未租的物业,其管理服务费用由开发建设单位承担,具体缴纳标准由双方协商确定。

　　第二十三条　开发建设单位在出售住宅时,须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时,开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管,业主委员会成立后,由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理,资金归小区房屋所有权人集体所有。

　　业主委员会成立前,公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划,经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后,公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审定后实施。

　　第二十四条　房改出售公有住房,售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有,专户储存,专款专用。本办法施行前,公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的,在售房单位收取房价款时,按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金,共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房,购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴,或根据购房面积,按每年1—3元燉平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。

　　从售房收入中提取的维修基金,其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用,但不能支取维修基金本金;业主向物业管理企业缴纳的维修资金,其本息均可使用,维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的,可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。

　　第二十五条　业主转让物业,其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。

　　第二十六条　供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程,应按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。

　　第四章　物业的使用与维护

　　第二十七条　新建物业竣工后,开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。

　　第二十八条　物业管理企业接管物业时,物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料:

　　(一)项目规划图、竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)附属配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(四)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

　　(五)单项工程竣工验收证明材料;

　　(六)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(七)房屋及配套设施的产权资料;

　　(八)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。

　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或损坏物业共用部位、共用设备设施;

　　(三)未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点;

　　(四)侵占绿地,毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(七)在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划;

　　(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

　　(九)法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条　物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时,有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第五章　罚　则

　　第三十一条　未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定,责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。

　　第三十二条　物业管理企业违反国家价格政策收费的,由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。

　　第三十三条　物业管理企业有下列行为之一的,业主、非业主使用人有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定,对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(一)房屋及共用设施、设备修缮不及时的;

　　(二)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(三)私搭乱建,改变物业和共用设施用途的;

　　(四)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

　　第三十四条　公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的,财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。

　　第三十五条　当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的,由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。

　　第六章　附　则

　　第三十六条　本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。

　　第三十七条　本办法由潍坊市房产管理局负责解释。

　　第三十八条　本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。




中国 国际开发协会


中华人民共和国与国际开发协会开发信贷协定


（松辽平原农业开发项目）
（签订日期１９９４年３月２２日）
　　
　　中华人民共和国（下称借款人）与国际开发协会（下称协会）于一九九四年三月二十三日签订本协定。
　　鉴于
　　（Ａ）借款人对本协定附件二所说明的项目的可行性和优先性表示满意，请求协会就该项目提供资助；
　　（Ｂ）本项目将在借款人的协助下由辽宁省和吉林省（下称各项目省）执行。作为协助的一部分，借款人将按照本协定的规定把信贷资金提供给各项目省；及
　　特以上述情况为基础，协会同意按照本协定和在本协定同一天协会与各项目省签订的《项目协定》中所规定的条款和条件，向借款人提供本信贷。
　　为此，本协定的缔约双方现协议如下：

　　第一条　通则；定义
　　１．０１节　协会于一九八五年一月一日起实施的《国际开发协会开发信贷协定通则》（下称《通则》），除３．０２节的最后一句话被删除外，构成本协定不可分割的一部分：
　　１．０２节　除上下文另有要求者外，在《通则》和本协定序言中的若干词汇均在其各自的文本中作出了相应的解释。而下列新增词汇则具有以下定义：
　　（ａ）“农业银行”系指中国农业银行。它是一家根据借款国法律成立并经营的专业金融机构；
　　（ｂ）“环境管理计划”系指根据项目协定附件２第Ｄ．１（ｂ）段的规定各项目省同协会分别商定的环境管理计划；
　　（ｃ）“吉林”系指吉林省；
　　（ｄ）“吉林专用账户”和“辽宁专用账户”系指根据本协定２．０２节（ｂ）的规定分别为吉林和辽宁建立的账户；
　　（ｅ）“辽宁”系指辽宁省；
　　（ｆ）“项目协定”系指在本协定同一天协会与辽宁省和吉林省（各项目省）所签定的协定，该协定同样可以随时修改。该词汇包括附属于该项目协定的所有附件和协议；
　　（ｇ）“各项目省”系指辽宁省和吉林省；
　　（ｈ）“省级项目办”系指各项目省根据《项目协定》附件２第Ｄ．２段成立的省级项目管理办公室；
　　（ｉ）“各专用账户”系指吉林专用账户和辽宁专用账户的通称；及“专用账户”系指各专用账户中的任何一个账户。

　　第二条　信贷
　　２．０１节　协会同意按照本《开发信贷协定》所规定或提及的条款和条件，向借款人提供一笔以多种货币计算的总额相当于一亿四千八百五十万个特别提款权（ＳＤＲ１４８，５００，０００）的信贷。
　　２．０２节　（ａ）本信贷金额可根据本协定附件一的规定从信贷账户中提取，用于支付已经发生的（或如协会同意，也可用于支付将要发生的）本项目所需要的，并应由本信贷资金支付的货物和服务的合理费用。
　　（ｂ）为了实现本项目的目的，借款人应按照协会所满意的条款和条件，包括适当防止抵消、没收或扣押，分别在银行为吉林省的项目活动开设一个美元专用账户（吉林专用账户）及为辽宁省的项目活动开设一个美元专用账户（辽宁专用账户）。各专用账户中款项的存入和支取均应按照本协定附件３的规定办理。
　　２．０３节　截止日期应为二００一年十二月三十一日，或由协会另行规定的更晚的日期。对于更晚的日期，协会应及时通知借款人。
　　２．０４节　（ａ）借款人应按协会在每年六月三十日所确定的不超过百分之零点五（百分之一的二分之一）的年率，对不断变化的尚未提取的信贷本金，向协会交付承诺费。
　　（ｂ）承诺费应：（ｉ）从信贷协定签字之后六十天之日（即发生日）起算，直到款项由借款人从信贷账户上提取或款项被注销日为止；及（ｉｉ）按发生日前的最后一个六月三十日确定的年率或按上述（ａ）段的规定不时确定的年率计算。在每年六月三十日确定的年率应自本协定２．０６节规定的下一个付款日始用。
　　（ｃ）承诺费应：（ｉ）在协会合理要求的地方支付；（ｉｉ）不受借款人施加的或借款人领土内的任何规定的限制；及（ｉｉｉ）根据《通则》第４．０２节，按本协定选定的货币，或按该条款随时指定或选定的其他一种或几种合格的货币支付。
　　２．０５节　对不断变化的已提取而尚未偿还的信贷本金，借款人应按百分之零点七五（百分之一的四分之三）的年率，向协会支付手续费。
　　２．０６节　承诺费和手续费每半年交付一次，付款日为每年的二月一日和八月一日。
　　２．０７节　（ａ）除下列（ｂ）及（ｃ）段的规定外，借款人应从二００四年八月一日始至二０二九年二月一日止，每半年分期付款偿还一次信贷本金，付款日为每年二月一日和八月一日。在二０一四年二月一日以前，包括该付款日在内，每期应付本金的百分之一点二五（百分之一又四分之一），此后，每期应付本金的百分之二点五（百分之二又二分之一）。
　　（ｂ）当：（ｉ）协会确定，借款人人均国民生产总值按一九八五年美元不变价格计算，连续五年超过７９０美元；及（ｉｉ）银行考虑借款人的偿债信誉足以使用国际复兴开发银行贷款时，在经协会执董会审查、批准，并在执董会对借款人的经济发展情况给予适当考虑后，协会得对上述（ａ）段分期偿还条款进行修改，要求借款人将尚未到期的分期偿还金额每次加一倍偿还，直至本信贷本金全部偿还为止。如借款人有此要求，协会也可变更这一修改办法，只要协会断定，这样的变更不改变因上述还款办法的修改而获得的让度因素，将上述部分或全部增加每期分期偿还金额的办法，改为由借款人对已提取而未偿还的信贷本金部分，按与协会商定的年率交付利息的办法。
　　（ｃ）如果在根据上述（ｂ）段规定对条款进行修改后的任何时候，协会确定借款人的经济情况严重恶化，如借款人有此要求，协会可对偿还条款再作修改，使之与上述（ａ）段中所列的分期偿还时间表一致。
　　２．０８节　根据《通则》第４．０２节的要求，兹确定美利坚合众国的货币为规定的货币。

　　第三条　项目的执行
　　３．０１节　（ａ）借款人申明其对实现本协定附件２中规定的项目目标所作的承诺，为此，借款人除履行本《开发信贷协定》所规定的任何其他义务外，应促使各项目省根据《项目协定》的规定，履行既定的一切义务，应采取或促使采取包括提供必要的或适当的能使各项目省履行这些义务的资金、设施、服务和其他资源的一切行动，不应采取或容许采取任何防碍或干扰各项目省履行义务的行为。
　　（ｂ）借款人应按照下列主要条款和条件分别将本协定附件１规定的分配给表格中类别（１）至（４）的信贷资金提供给吉林及类别（５）至（８）的信贷资金提供给辽宁：（ｉ）偿还期不超过十五年，其中包括五年宽限期；（ｉｉ）年利率为５．３％（百分之五又十分之三）；及（ｉｉｉ）承诺费和偿还期内的外汇风险由各项目省各自承担。
　　３．０２节　借款人和协会兹同意各项目省应按照《项目协定》２．０３节的规定，履行《通则》９．０３、９．０４、９．０５、９．０６、９．０７和９．０８节中所规定的涉及本项目的各项义务（分别关于保险、货物和服务的使用、计划和日程安排、记录和报告、维修和征地等）。
　　３．０３节　借款人应不迟于一九九六年十月三十一日，与协会和各项目省一道对本项目的执行情况和以后的进展进行一次中期检查。

　　第四条　财务约文
　　４．０１节　（ａ）借款人应根据健全的会计惯例保持或促使保持足以反应从专用账户中提款的各项支出情况的记录和账目。
　　（ｂ）借款人应：
　　（ｉ）由协会可以接受的独立的审计师，按一贯运用的适当的审计原则，对本节（ａ）段中提及的每一财政年度的记录和账目进行审计；
　　（ｉｉ）尽快地，但最迟不晚于每一财政年度终了后的六个月，向协会提交一份由上述审计师按照协会合理要求的范围及详细程度所作出的这类审计报告；
　　（ｉｉｉ）当协会随时提出合理要求时，向协会提供关于上述记录、账目及审计的其他资料。
　　（ｃ）对于所有根据费用报表从信贷账户中提取的所有支出借款人应：
　　（ｉ）根据健全的会计惯例，保持或促使保持能反应这类支出的记录和账目；
　　（ｉｉ）将所有能证明上述支出的记录（合同、订单、发票、账单、收据和其他文件）在协会收到从信贷账户提取的最后一笔款项或从专用账户中支出最后一笔款项的那一财年的审计报告之后至少保留或确保被保留一年；
　　（ｉｉｉ）使协会的代表能检查这些记录。
　　（ｉｖ）确保这些记录和账目包括在本节（ｂ）段所提及的年度审计范围中，确保这类审计报告包括上述审计师对于报告财年期间提交的费用报表随同准备报表时所涉及到的程序和内部控制是否能用来为相应的提款提供证据的独立意见。

　　第五条　协会的补救措施
　　５．０１节　根据《通则》６．０２节（ｈ）段规定，增加以下事项：
　　（ａ）各项目省中的任一项目省未按照《项目协定》的规定履行其应尽的任何一项义务。
　　（ｂ）由于本《开发信贷协定》签字后出现的情况而造成一种特殊局面，使各项目省中任一项目省无法按照《项目协定》的规定履行其应尽的义务。
　　５．０２节　根据《通则》７．０１节（ｄ）段规定，增加以下事项，即：本协定５．０１节（ａ）段规定的情况发生并在协会向借款人就该情况发出通知后持续存在达六十天之久。

　　第六条　生效日；终止
　　６．０１节　在《通则》１２．０１节（ｂ）段的含义范围内，特规定以下情况为本《开发信贷协定》生效的附加条件，即借款人的国务院已批准本《开发信贷协定》。
　　６．０２节　在《通则１２．０２节（ｂ）段的含义范围内，特规定将下列补充情况写入送交协会的一份或数份法律意见书内，即：《项目协定》已正式得到各项目省的批准或核准，其条款对各项目省分别具有法律约束力。
　　６．０３节　兹确定本协定签字九十天后之日为《通则》第１２．０４节所规定的日期。

　　第七条　借款人的代表；地址
　　７．０１节　根据《通则》１１．０３节的要求，借款人的财政部部长被指定为借款人的代表。
　　７．０２节　根据《通则》１１．０１节的要求，兹确定如下地址：

　　借款人方面：
　　中华人民共和国　北京　三里河　财政部　１００８２０
　　电报挂号：ＦＩＮＡＮＭＩＮ
　　　　　　　Ｂｅｉｊｉｎｇ，Ｃｈｉｎａ
　　电传号：２２４８６　ＭＦＰＲＣ　ＣＮ

　　协会方面：
　　美利坚合众国　华盛顿（哥伦比亚特区）２０４３３
　　西北区Ｈ街１８１８号
　　国际开发协会
　　电报挂号：ＩＮＤＥＶＡＳ　Ｗａｓｈｉｎｇｔｏｎ，Ｄ．Ｃ．
　　电传号：２４８４２３（ＲＣＡ），８２９８７（ＦＴＣＣ），６４１４５（ＷＵＩ）或１９７６８８（ＴＲＴ）
　　本协定的缔约双方，通过其各自正式授权的代表，于本协定开始所提到的日期，在美利坚合众国哥伦比亚特区，以各自的名义在本协定上签字，以昭信守。
　　注：附表一、二、三略。

　　中华人民共和国　　　　　　　　　国际开发协会东亚和
　　　授权代表　　　　　　　　　　太平洋地区代理副总裁
　　　　李道豫　　　　　　　　　　　　　Ｅ·马达沃
　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　（签字）