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简论债的适当履行/韩召峰

时间:2024-07-03 09:58:47 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9026
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简论债的适当履行

韩召峰


  一、债的履行主体适当
  债的履行主体包括履行债务的主体和接受债务履行的主体,是指履行债务和接受债务履行的人。因债是特定当呈人间的权利义务关系,因此在一?上,债是由当事人实施特定行为来履行的,也就是由债务人履行债务,由债权人接受债务人的履行。
  《合同法》第64条规定:“当事人约定由债务人向第三人履行债务的,债务人救活迥第三人履行债务或者履行债务不符合约定,应当由债权人承担违约责任。”第65条规定:“当呈人约定由第三人赂债权人 履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”依此规定,第三人代替履行时,第古代只是履行主体,而不是债的当事人,因此,于第三人代合订以人接受履行时,债务人未向第三人履行或履行不当的,应向债权人承担责任;在第三人代替债务人履行时,债务人须对第三人的代替履行行为负责。
  二、 履行标的适当
  能说认为,履行标的即给付标的,是指债务人应给付给第三人的对象,如货物。劳务等。债务人应当按照债的标的履行,不得随意以其他的标的代替,这是实际履行的基本要求。当然债权人同意债务人以某种其他标的来代替债的标的的履行,是债务人以其他标的履行也为适当履行。
  履行标的为货币的,应当遵守国家关于现金管理的规定。当事人在因支付价金而须支付货币时,应当按照约定的话音未落价办法结算;如果对价款或酬金约定不明确,应执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行;不属于应执行政府定价或者政府指导价的,应按照订阅合同时履行地的市场价格履行。
  三、债的履行期限适当
  履行期限,是债务人履行债务和债权人接受履行时间。债的当事人应在合 约定的或者法律规定的期限内履行。履行期限不明确的,债务人可以随时向债权人履行义务,债权人也可以随时要求债务人履行义务,但应当给对方必要的准备时间。
  四、债务的毛毛雨地点和方式适当
  履行地点是债务人履行债务和债权人接受履行地点,履行地点关系到履行费用的负担,当事人应按照约定的或者规定的地点履行。履行地点不明确的,给付货币的,应有接受给付的一方所在地履行;将会不动产的,在不动产所在地履行;其他标的则在履行义务一方所在地履行。
  五、债的履行方式适当
  履行方式是指债务人履行义务的方法。它是由法律规定或者合同约定的,或者是由债的关系的性质决定的。凡要求一瓷生履行的债务,债务人不得分批履行;反之,凡要求分期批履行的债,债务人也不得一瓷生履行。履行方式没有明确规定或者约定的,应依诚实信用原则确定,按照有利于实现债的目的方式履行。


北安市人民法院 韩召峰

上海市非机动车营业性货物运输管理办法(修正)

上海市人民政府


上海市非机动车营业性货物运输管理办法(修正)
上海市人民政府


(1994年11月2日上海市人民政府第79号令发布根据1997年12月14日上海市人民政府第53号令修正并重新发布)

第一章 总 则
第一条 (目的和依据)
为了加强本市非机动车营业性货物运输的管理,维护运输市场秩序,保护承运人、托运人双方的合法权益,适应社会主义市场经济的发展和人民生活的需要,根据国家有关规定,制定本办法。
第二条 (定义)
本办法所称的非机动车营业性货物运输,是指使用无动力装置的非机动车为他人运送货物并收取费用的运输活动。
第三条 (适用范围)
凡在本市范围内使用非机动车从事营业性货物运输活动的,均适用本办法。
第四条 (主管和协管部门)
上海市人民政府交通办公室(以下简称市政府交通办),是本市非机动车营业性货物运输的主管部门,其所属的陆上运输管理处(以下简称市陆管处)具体负责非机动车营业性货物运输的管理工作。区、县交通运输管理部门依照各自职责,负责辖区内非机动车营业性货物运输的管理工作。

公安、工商、税务、物价、劳动等部门按照各自职责,协同实施本办法。

第二章 经营资格管理
第五条 (车辆控制计划)
本市对营业性非机动车实行总量控制、市区限制发展、郊县适度发展的原则。车辆控制计划由市政府交通办会同公安部门制订,并负责具体实施工作。
第六条 (购车领照)
凡需购置非机动车从事货物运输经营活动的单位与个人,应当向所在地的区、县交通运输管理部门提出购车申请。区、县交通运输管理部门根据本办法规定的条件和年度更新、发展计划,对有关申请进行审核,批准申请的,发给购车证明。
申请者凭购车证明在本市购车,并向所在地的公安部门申领车辆牌照。
第七条 (开业条件)
申请经营非机动车货物运输业务的单位与个人,必须符合下列条件:
(一)单位拥有十辆以上非机动车,个人拥有一辆非机动车;
(二)车辆具有本市牌照;
(三)有相应的资金;
(四)有相应的停车场地;
(五)单位有相应的管理人员和管理制度,个人有接受委托管理的单位。
第八条 (驾车人员条件)
从事非机动车营业性货物运输的驾车人员,必须符合下列条件:
(一)具有本市常住户口且正在待业;
(二)身体健康,其中男性18至55周岁,女性18至45周岁;
(三)经过非机动车运输职业培训且考核合格。
第九条 (申请开业的文件、资料)
申请经营非机动车货物运输的单位,须提交下列材料:
(一)申请书;
(二)管理制度;
(三)车辆牌照;
(四)资信证明;
(五)停车场地证明;
(六)驾车人员职业培训合格证书。
申请经营非机动车货物运输的个人,除须提交前款第(一)、(三)、(四)、(五)、(六)项所列的材料外,还须提交所在地的区、县交通运输管理部门认可的单位所出具的接受委托管理的证明和双方签订的委托管理协议书。
委托管理协议书的内容,由市陆管处统一规定。
第十条 (审批程序)
申请经营非机动车货物运输的单位和个人,应当向所在地的区、县交通运输管理部门提出开业申请。
审批部门应当自接到申请的次日起30日内作出审批决定。经审核批准的,对经营者发给《公路运输经营许可证》;对车辆发给《上海市非机动车营业运输证》(以下简称营运证);对驾车人员发给《上海市非机动车营业运输准营证》(以下简称准营证)。
第十一条 (工商、税务登记)
获准经营非机动车货物运输的申请者,应当持《公路运输经营许可证》向工商、税务部门办理注册登记手续后,方可经营。
第十二条 (不得从事经营的车辆和人员)
单位与个人自用的非机动车,不得从事营业性货物运输。
本市在职职工、在校学生、离退休人员以及不具有本市常住户口的人员,不得成为非机动车营业性货物运输的驾车人员。
第十三条 (车辆的转让及报废、更新)
营业性非机动车的转让,须经所在地的区、县交通运输管理部门批准,并办理有关手续。
营业性非机动车辆的报废或者更新,应当向所在地的区、县交通运输管理部门办理登记或者换证手续。
第十四条 (年度审验)
区、县交通运输管理部门对从事非机动车营业性货物运输的单位和个人的经营资格,每年进行一次审验。审验合格的,方可继续经营。
第十五条 (歇业)
经营者歇业,应当在正式歇业15日前向原发证部门缴销所发的证、照。

第三章 营运管理
第十六条 (单位经营者的责任)
从事营业性非机动车货物运输的单位,应当健全营运、安全等管理制度,督促、教育本单位从业人员和受委托管理的个体经营者遵守有关规定,做到文明服务,安全行车。
第十七条 (营运范围标志色和标牌)
营业性非机动车辆,其车身必须涂漆标明营运范围的标志色。其中,营业范围为市区的,标志色为中黄色;营业范围为其余地区的,标志色为天蓝色。
非机动车车厢左前侧应当悬挂标明所属单位名称和监督电话的白底红字标牌。
第十八条 (在集散地设营业站点的要求)
本市主要货物集散地的区、县交通运输管理部门应当会同公安等部门,组织辖区内单位经营者在货物集散地设立向全行业开放的营业站点。营业站点调度人员应当维护货物集散地非机动车运输秩序,合理组织货物运输业务,并公布行业运价。
第十九条 (集散地营运秩序)
营业性非机动车辆进出货物集散地,应当自觉接受营业站点调度人员的指挥和管理,按序停放,按站点规定承揽业务。禁止乱停乱放,禁止强行承揽业务。
第二十条 (定车定人、定期检修)
营业性非机动车辆必须定车定人,定期检修,保证机件、设备完好有效,确保行车安全。
营业性非机动车辆不得安装动力装置。
第二十一条 (驾车人员规则)
营业性非机动车的驾车人员,必须遵守下列规定:
(一)在规定的车辆部位安装车辆行驶牌和标牌,车身漆有规定营运范围的标志色;
(二)营运时,随身携带车辆行驶证、营运证、准营证;
(三)按核定的营运范围经营;
(四)执行货物装载的有关规定,不得运载违禁品和危险货物;
(五)不得载客,但货物押运的一名随车人员除外;
(六)遵守营运秩序,文明服务,礼貌待客,保持车容整洁;
(七)不得将车辆转借、出租给他人经营,不得涂改、伪造、转借营运证、准营证;
(八)不得乱收费。
第二十二条 (托运人规则)
托运人应当遵守下列规定:
(一)不得向非营业性车辆和无证车辆托运货物;
(二)货物运抵目的地点应当及时按双方议定的运价付清运费;
(三)所托运的货物中不得夹带违禁品和危险货物;
(四)不得强迫驾车人员违反交通规则或者车辆停放与卸货规定;
(五)不得强迫驾车人员超越核定的营运范围。
第二十三条 (运价和票据规定)
非机动车营业性货物运输的运价由承、托运双方在起运前参照行业运价,在规定的幅度内商定。
非机动车营业性货物运输的经营者,必须使用交通运输业统一发票。
货物起运前承运方应当在发票上载明托运人姓名、起运地点、到达地点、运输日期、双方商定的运费金额等内容。货物运抵目的地后,承运人应当在收取运费的同时,将发票交于托运人。
第二十四条 (乱收费的界定)
下列行为属乱收费行为:
(一)索要运费高于行业运价规定幅度的;
(二)在货物运送过程中,采用不正当手段,强行提高运费的;
(三)货物运抵目的地后,扣押货物,强行索取除运费以外的费用的。
第二十五条 (稽查规定)
市和区、县交通运输管理部门应当加强对非机动车营业性货物运输的管理工作。交通运输管理人员执法时,应当着识别服装,持统一证件。

第四章 法律责任
第二十六条 (行政处罚)
对违反本办法规定的,由市陆管处或者区、县交通运输管理部门按下列规定予以处罚:
(一)未经批准,擅自从事非机动车营业性货物运输的,中止车辆运行,没收违法收入,并处以违法收入1至3倍的罚款;
(二)超越核定的经营范围或者违反规定载客经营的,没收违法收入,并可处以500元以下的罚款;
(三)驾车人员不随车携带营运证、准营证或者携带的证、照不一,或者未按规定涂漆车辆以及私自涂改车辆标志色的,责令其限期改正,处以警告,并可处以50元罚款;
(四)驾车人员在货物集散地强行承揽业务或者乱收费的,责令其限期改正,并处以100元以上500元以下的罚款;
(五)不按期接受年度审验的,责令其限期补审,逾期不补审的,吊销其营运证;
(六)伪造、倒卖、转让、涂改营运证、准营证的,注销或者收缴其营运证、准营证,并处以500元以下的罚款;
(七)私自安装动力装置的,责令拆除,并可处以200元以下罚款;
(八)托运人违反托运规定夹带违禁品、危险货物或者强迫驾车人员超越营运范围的,托运人必须承担有关责任,并可处以100元以下罚款。
被处前款第一项处罚的违章经营者,对其所驾的无车辆牌照的非机动车予以收购;违章经营者屡次违反本办法,对其所驾的有车辆牌照的非机动车予以收购,车辆牌照移送公安部门注销。
第二十七条 (处罚程序与罚没财物)
对证、照不齐以及其他不能当场处理的,交通运输管理人员可暂扣其车辆或者营运证、准营证,签发《违章通知书》,责令其限期到指定地点接受处理。
违章当事人应当在限期内到指定的地点接受处理。
交通运输管理部门作出行政处罚,应当出具行政处罚决定书。收缴罚没款,应当出具市财政部门统一印制的罚没财物收据。
罚没收入按规定上缴国库。
第二十八条 (不得申请经营和新增车辆的规定)
证、照被吊销或者车辆被收购的个人,三年内不得申请从事非机动车营业性货物运输;证、照被吊销或者车辆被收购的单位,三年内不得新增营业性非机动车辆。
第二十九条 (妨碍公务的处理)
妨碍交通运输管理人员执行公务的,由公安部门依法处理;构成犯罪的,移送司法部门处理。
第三十条 (行政赔偿责任)
市和区、县交通运输管理部门的工作人员应当秉公执法。对滥用职权、徇私枉法造成当事人经济损失的,主管部门除给予责任者行政处分外,还应当按有关规定承担赔偿责任。
第三十一条 (民事责任)
违反本办法造成他人损失的,责任者应当承担赔偿责任;乱收的费用,应当退还被收费人。
第三十二条 (复议和诉讼)
当事人对交通运输管理部门的具体行政行为不服的,可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议,不提起诉讼,又不履行具体行政行为的,作出具体行政行为的部门可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,申请人民法院强制执行。

第五章 附 则
第三十三条 (应用解释部门)
本办法的具体应用问题,由市政府交通办负责解释。
第三十四条 (施行日期与废止事项)
本办法自1995年1月1日起施行。1982年8月3日上海市人民政府发布的《上海市营业人力车管理规定》同时废止。



1994年11月2日

国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见

国家土地管理局


国家土地管理局关于地籍管理几个问题处理的意见
国家土地管理局



为了贯彻实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》(以下简称《办法》),加强对划拨土地使用权的管理,现就实施《办法》中有关地籍管理的几个问题提出如下处理意见:
一、地籍管理是土地使用制度改革的基础工作,也是加强土地权属管理的重要措施。各地要采取切实措施有计划、按程序加快地籍调查、土地登记、发证和土地定级估价等工作的步伐,尽快建立地籍管理制度,为深化土地使用制度改革服务。
二、尚未完成地籍调查、土地登记、发证的地区,对土地使用权出让、转让、出租和抵押的宗地,可以宗地进行地籍调查、登记发证。权属界线需经相邻宗地使用者签字认可,界址点必须设永久性界标。面积较小的宗地如暂不具备实测界址点坐标的条件,可用钢尺丈量宗地界址边长和
确定宗地几何形状的条件距离及界址点栓距,保证用实量数据计算宗地面积;面积大于2000平方米的宗地界址点必须实测坐标,有条件的要尽可能利用城市统一坐标系统,没有条件的可施测自由坐标。
三、划拨土地使用权出让登记手续,由土地使用者在签订出让合同交付出让金后,持国有土地使用证、土地使用权出让合同和土地出让金交付凭证,到土地管理部门办理。土地管理部门审核后,对符合规定的,在土地使用者原土地登记卡和土地证书变更记事栏内登记土地使用权出让合
同号、签约时间、批准机关、出让价格和出让期限等变更或新增内容,也可更换土地登记卡和土地证书,土地归户卡作相应变更。
四、土地使用权转让、出租、抵押登记,分别由转让人和受让人,出租人和承租人,抵押人和抵押权人共同提出申请并提交《办法》第十七条规定的证明文件和材料。土地管理部门审核后,符合规定的,将审核结果和意见填入土地登记审批表。对土地使用权转让登记经县级以上人民政
府批准后,办理注册登记,向受让人颁发国有土地使用证,同时注 销转让人原土地登记和土地证书。对于出租、抵押登记,可在原土地登记卡、归户卡和土地证书变更记事栏内,分别登记出租、抵押的时间、期限、租金或抵押金额、承租人或抵押权人的名称、地址等,向承租人或抵押权? 税浞⑼恋厥褂萌ê狻⒌盅褐っ魇椤Vっ魇榈难接筛魇 ⒆灾吻⒅毕绞型恋毓芾聿棵胖贫? 五、注销土地使用权出租抵押登记,合同终止后,承租人和抵押权人分别将土地使用权承租证明书和抵押证明书交出租人和抵押人,出租人和抵押人持土地证书、租赁合同及承租证明书、抵押合同及抵押证明书到土地管理部门办理。土地管理部门审核后,符合规定的,在土地登记卡、
归户卡及土地证书有关出租、抵押登记栏目上加盖注销戳记,并注明注销日期和原因,注销土地使用权承租、抵押证明书。因处分抵押财产而取得土地使用权的,由抵押人和抵押土地使用权取得人按土地使用权转让的登记程序办理。
六、注销土地使用权出让登记,土地使用权出让期届满,土地使用者持土地证书和出让合同到土地管理部门申请办理。土地管理部门审核后,注销出让土地登记,收回或更改土地证书。
七、《办法》第二十六条所称基准地价,是按不同的土地级别、区域分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地的平均价格;所称标定地价,是在基准地价基础上,按土地使用年期、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情条件,修订评估出的具体地块在某一时期的价格。


为满足深化土地使用制度改革的需要,各城镇要积极开展土地定级估价工作,尽快建立健全以基准地价和标定地价为核心的地价体系。
目前暂无条件全面开展土地定级估价的城镇,为应急需,可结合清理整顿土地市场,根据各城镇特点选用附件介绍的方法,首先评估出土地使用权出让、转让、出租、抵押区域的临时基准地价和标定地价,作为确定补交土地使用权出让金额的依据。

附:基准地价和标定地价评估的简易方法
一、资料收集:
评估临时基准地价和标定地价所需收集的资料主要是土地市场中各种土地使用权转移资料,其转移类型、调查的具体内容、资料来源见下表:
--------------------------------------------------
土 地 | |
使用权 | 调 查 内 容 | 资 料 来 源
转移类型| |
----|-----------------------|---------------------
土 地 | |
使用权 |实际成交价或向有关部门申报的在交价格、面 |双方当事人及主管部门、公证处、税务、财政
转 让 |积、土地用途 |部门、街道办事处
----|-----------------------|---------------------
土 地 | |
使用权 |实际成交租金或向有关部门申报成交租金、土地 |租凭双方及其主管部门、公证处、税务局、街
出 租 |面积、土地用途、资本化系数 |道办事处
----|-----------------------|---------------------
土 地 |土地折价入股标准、出地方的年收益、双方各占 |
联 营 |资本份额、土地用途、土地面积、资本化系数、容 |经营双方及主管部门
入 股 |积率 |
----|-----------------------|---------------------
联 合 |房屋建筑造价标准、房地产开发资本利润及利息 |
|率、房屋建筑税费、双方分成比例土地用途、土地 |各地建筑定额标准、物价、建行、建房双方、
建 房 |面积、容积率等 |产权登记公证机关
--------------------------------------------------

--------------------------------------------------
以 地 |房屋售价(含土了)、所得房屋面积、用途、让出土 |双方当事人及主管部门、开发公司、房地产
换 房 |地面积、让出土地容积率 |交易所、物价、工商部门、产权登记机关
----|-----------------------|---------------------
房 屋 |房地交易价、房屋建筑造价及建筑税费、房屋拆 |交易双方及主管部门、各省建筑定额标准、
|迁补偿标准、房地产开发资本利润及利息率、折 |各地拆迁补偿标准、房地产交易所、公证处、
买 卖 |旧率、用地面积、土地用途、房屋成新、容积率 |财政、税务、物价、建造等部门
----|-----------------------|---------------------
房 屋 |租金总额、房屋建筑造价、资本利润及利息率、管 |租凭双方及主管部门、各省建筑定额标准、
|理、折旧、维护费、税金、土地面积、土地用途、房|各地房屋拆迁补偿标准、工商、建设、物价等
出 租 |屋拆迁补偿标准、资本化系数、容积率 |部门、街道办事处、建行、房地产开发公司
----|-----------------------|---------------------
商品房 |商品房售价、房屋造价、征地或拆迁成本、资本利 |各省建筑定额标准、开发公司、买房单位、产
|润及利息率、基础设施建设费、土地用途、土地面 |权登记机关、物价、建行、建设及规划部门、
出 售 |积、容积率、税金及教育费附加、管理费 |税务局
----|-----------------------|---------------------
企 业 |兼并方付出的资金、固定资产作价标准、被兼并 |兼并双方及主管部门、国有资产管理部门、
兼 并 |方的设备、厂房等资产现值 |固定资产估价机构
----|-----------------------|---------------------
征 地 | |
拆 迁 |征地费、拆迁标准及安置办法、基础设施配套费、 |各省建筑定额标准、各地拆迁标准、开发公
开 发 |土地用途、土地面积、容积率 |司、城建部门、税务部门、土地部门
--------------------------------------------------
二、样点资料审核与整理
对收集到的各样点资料必须进行认真审核,剔除有错漏的样点,同时按行业进行归类,在此基础上,根据土地使用权转移的不同方式,按照下列公式计算出各样点的地租、地价:
1. 土地使用权转让
地价=土地转让方获取的资金或实物拆价/土地面积
2. 土地使用权出租
年地租=每年得到的资金或实物价值/土地面积
地价=年地租/资本化系数
3. 土地入股、联营
年地租=土地股每年分享的利润或股息/土地面积地价=地租/资本化系数
4. 联合建房
(房屋单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积
地价=-------------------------------
出资方分摊土地面积
(单位建筑面积造价+单位建筑面积的税费)×出地方分得建筑面积×容积率
=---------------------------------
出资方分成建筑面积
5. 以地换房(同一)
转让土地方获得的建筑面积×单位建筑面积售价
地价=---------------------
转让的土地面积
6. 房屋买卖
房地售价-房屋现值-税金-管理费
地价=---------------
土地面积
式中:房屋现值=房屋重置价×成新度
房屋重置价格-房屋废弃后的残值
=房屋重置价----------------×房屋已使用年数
房屋耐用年限
税金:主要指契税等
7. 商品房出售(以每栋楼为单位计算)
房地总售价-同类建筑单位面积平均造价×建筑面积-利润-利息-税金
地价=------------------------------
用地面积 用地面积
8. 房屋出租
房地年收益-房屋现值×(房屋还原率+年折旧率)-管理费-维修费-保险费-税金-利息
年地租=-------------------------------------
土地面积 土地面积
式中:房屋还原率应稍高于土地还原率,可采用银行通行投资利率。
重置价格-废弃后残值
年折旧费=----------
耐用年限
年折旧费
年折旧率=----
重置价格
利息=房屋现值×年利息率
管理费:按年租金的2~5%计
维修费:按建筑造价的1. 5~2%计
保险费:按房屋造价1. 5~2‰计
税金:按年租金12%计
地价=地租/还原率
9. 企业兼并
付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用-被兼并企业设备、厂房现值
地价=-------------------------------
土地总面积
10. 土地征用、拆迁开发
地价=征地拆迁补偿等取得土地的费用+土地开发费用+贷款利息+开发企业合理利润+区位修正
三、标绘地价样点图
为了直观反映城镇中的地价变化趋势,更好地分析城镇地价变化规律,要将计算出的各样点地价额标绘在城镇平面图上。
地价样点图要按工业、住宅、商业三种用途分别绘制,也可以采用不同的颜色、图示将三种地价样点绘制在一张城镇平面图上。
根据样点图的分布规律,对偏离区域地价较大的样点,要在样点资料审核与整理的基础上,对其进一步分析或修正,如容积率、时间等,以便剔除错误或非正常样点的地价资料。
四、样点地价离散度判别与地价区划分
根据地价计算结果和绘制的地价样点图,在对一些样点进行时间、容积率修正的基础上,要按土地用途进行样点地价离散度的计算与判别。
1. 对地价样点图进行定性分析,若城镇中不同区域地价水平有明显差异,要将这些区域划分出来,分区域估算临时基准地价或标定地价。
2. 对城市地价样点或区域地价样点进行定量计算,分别计算城镇或区域内不同用地类型样点地价的平均值,若城市或区域中的地价样点有5%以上的数量偏离平均地价的20%,则必须继续细分地价区域,直至满足上述标准。
3. 对城镇商业中心区的地价最高点或区段,可单独以点、区段地价反映。经过定性和定量分析,若地价样点离散度较大,则要划分地价区,将临街房屋进深、土地用途、建筑密度、容积率、商业繁华状况、交通条件等基本一致的地段划分为同一区域,按区计算地价。地价区划分方法? 捎枚ㄐ杂攵肯嘟岷系姆绞浇校远ㄐ晕鳌? 五、临时基准地价和标定地价评估
各城镇可根据当地土地市场的发育状况,选用以下方法评估临时基准地价和标定地价:
1. 土地使用权转移频繁的城镇,按用地类型、商服、交通条件和地价差异划分出不同的区域,按区域和用地类型将分离出的各样点地价进行归类,按下式计算区域内各类用地的“临时基准地价”:
1n
V=—∑Xi
ni=1
式中:V——某一区域某类用地临时基准地价:
Xi——该区域内该类用地某一样点地价;
n——该区域内该类用地地价样点总数。
在基准地价的基础上,可按下式核定标定地价:
标定地价=基准地价×使用年期修正系数×(1±区域因素修正系数)×(1±个别因素修正系数)×(1±时间修正系数)
若当地尚未编制出完整的标定地价评估系数表,为应急需,目前也可只作使用年期和容积率修正,其它修订待条件具备后再逐步完善,其中:
使用年期修正系数=
1
1--------------
(1+资本化系数)±地使用年期
2. 有一定房地交易、出租样点,但又不能满足评估临时基准地价的城镇,若城镇规模较小,内部地价、地租差异不大,可以城镇整体为单位,将各地价样点按用地类型进行归类,按下式计算城镇内该地类地价、地租占房地交易总额的平均比例:
n
∑ Xi
i=1
K=-----
n
∑Yi
i=1
式中:K—城镇内某类用地地价、地租占房地交易额的平均比例;
Xi——某一样点地价、地租额;
Yi——某一样点房地交易总额;
n——地价样点数。
若城镇内部不同区域地价、地租占房地交易额的比例有明显差异,应分区域、分地类进行样点资料归类,按上式分别计算各区域内不同地类地价、地租占交易总额的平均比例K。
地块发生土地使用出让、转让、出租、抵押时,由土地管理部门根据其申报房地交易额,按下式直接核定地块的“临时标定地价”。
标定地价房地交易额×K
式中:K——地块所在区域内该类用地地价、地租占总交易额的平均比例。
3. 土地使用权交易量较少,不能满足按上述方法计算地价的城镇,暂以不低于土地使用权转让、出租抵押区域平均征地、拆迁开发费用的125%作为区域的“临时基准地价”,标定地价目前只在基准地价基础上,作使用年期和容积率修订。
地价评估工作完成后,由市、县土地管理部门编制出临时基准地价图和基准地价表,提交市、县人民政府审定后公布。



1992年5月13日